Onderhoud kapitaalgoederen

Beleidskaders

Algemeen
Op 26 januari 2021 stelde u de geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) gemeentelijk vastgoed vast. Daarmee is de basis gelegd voor het professioneel beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed voor de komende vier jaar. Bij de begrotingsbehandeling 2022 heeft u ingestemd met het ZBB-besluit om in 2024 een bezuiniging van € 631.531 te realiseren op de kosten voor het beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed. Om een en ander verder te kunnen uitwerken heeft u in mei 2023 ingestemd met het Uitwerkingskader vastgoed en accommodaties. Op grond van het uitwerkingskader is de planning van de realisatie van de bezuiniging bijgesteld naar uiterlijk 31 december 2026.

Bestaand vastgoedbeleid

1. Het hebben van vastgoed is geen doel op zich. Vastgoed is een middel en ondersteunend aan maatschappelijke/gemeentelijke beleidsdoelstellingen;
2. De vraag is leidend, niet het aanbod. Er wordt een functiescheiding gehanteerd tussen centraal vastgoedmanagement (portefeuillebeheer) en sociaal-, maatschappelijk- en ruimtelijk beleid, waar de vastgoedvraag bepaald wordt;
3. Vastgoed blijft uitsluitend in eigendom als dit van strategisch belang is en/of bijdraagt aan een gemeentelijke beleidsdoelstelling; het overige vastgoed wordt verkocht tegen marktconforme prijs of gesloopt;
4. Het gemeentelijke vastgoed onderhouden we op het kwaliteitsniveau 3. Dit wil zeggen dat we onze panden in sobere, maar doelmatige staat in stand houden;
5. Het huidige MJOP (2021 t/m 2035) werken we jaarlijks bij aan de hand van het gepland onderhoud. Eens per vier jaar actualiseren we het MJOP. De kosten voor het uitvoeren van groot/planmatig onderhoud zijn opgenomen in een voorziening;
6. Het MJOP vormt de basis voor het verduurzamen van de gemeentelijke panden. De natuurlijke vervangingsmomenten zijn momenten, waarop we krediet aanvragen voor duurzaamheidsinvesteringen die we niet vanuit de voorziening bekostigen (te denken aan zonnepanelen en extra isolatie). Hierbij clusteren we investeringen zo veel mogelijk;
7. Bij nieuwe of actualisatie van bestaande huur- of gebruikersovereenkomsten hanteren we bij de demarcatie van eigenaars- en gebruikersonderhoud het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) als uitgangspunt;
8. Voor gebruik van gemeentelijk vastgoed wordt een marktconforme, minimaal kostprijsdekkende huur (kpdh) gehanteerd. Leidend is de Wet markt en overheid. In de raadsvergadering van 9 december 2014 nam uw raad een algemeen belang besluit waarin economische activiteiten staan genoemd waarvoor geen kostprijsdekkende huur geldt;
9. Bij de berekening van de kpdh passen we de methode van netto contante waarde toe. Een andere naam hiervoor is Discounted Cashflow-methode;
10. Voor het bepalen van de marktconforme huur geldt de grondprijzenbrief die het college jaarlijks vaststelt dan wel een taxatie van een onafhankelijke makelaar/ taxateur.

Ontwikkelingen
Het uitwerkingskader voor vastgoed en accommodaties richt zich op al het gemeentelijk vastgoed dat in eigendom is van de gemeente, zoals gronden, monumenten, cultureel erfgoed, woningen, schuurtjes, maatschappelijk vastgoed (accommodaties) en overig vastgoed. Het verkopen van gemeentelijk vastgoed om de bezuinigingsopgave (ZBB) te realiseren is geen doel op zich. Verkoop is een mogelijkheid om daar invulling aan te geven. Er kan echter ook voor worden gekozen om, daar waar mogelijk, het beheer en onderhoud op afstand te plaatsen en te beleggen bij externe partijen, het onderhoud te versoberen, het gebruik te intensiveren (efficiency) of de inkomsten op het vastgoed te vergroten.

Ten aanzien van de maatschappelijke accommodaties wordt per kern het gesprek gevoerd met inwoners en stakeholders en worden scenario's uitgewerkt die beschrijven waarom we welke accommodaties in stand willen houden en op welke wijze. De uitkomsten van dit traject vormt de basis voor verdere besluitvorming.

De onder in punt 8 genoemde raadsbesluit van 9 december 2014 is inmiddels verouderd en dient formeel te worden herijkt. Het toen door de raad genomen ‘algemeen belang besluit’ past niet meer in de huidige tijdsgeest, sluit niet aan op onze grondprijzenbrief, de laatste jurisprudentie inzake Didam, de Wet Markt en Overheid en staat haaks op onze bezuinigingsopgave .De rekenkamer gaf onderstaand hierbij het volgende advies: "Wat betreft het “Financieel in control komen” is de aanbeveling om de methode voor de kostprijsdekkende huur (DCF-methode) verder uit te werken, conform de vaststelling in de Programma begroting. Daarbij dan ook de kostprijsdekkende huren gaan berekenen en in rekening brengen bij de huurders. Een Algemeen Belang besluit om het rekening brengen van de kostprijsdekkende huur te omzeilen kan niet zonder meer. Nader inzicht in de kostprijs is gezien de Wet Markt en Overheid en het toezicht daarop door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aan te bevelen."

Het betreft de navolgende vastgoeduitgiften en betreft nagenoeg al het gemeentelijk vastgoed:

• exploitatie binnen- en buitensportaccommodaties;
• exploitatie (verhuur) maatschappelijk vastgoed;
• faciliteren van speeltuinvoorzieningen;
• verhuur van grond (volkstuinen);
• verhuur woningen en woonwagens/standplaatsen;
• erfpacht- en opstalrechten;
• verhuur ruimten gemeentehuis (fractievergaderingen en exposities);
• antikraak panden.

Financiën
Op basis van het meerjarenonderhoudsplan 2021-2035 en de voorlopige opgave van het geactualiseerde meerjarenplan is de structurele onderhoudslast bepaald van € 520.000. De onderverdeling is als volgt:

• Regulier onderhoud € 112.000 voor contractonderhoud en storingen (exploitatie).
• Groot onderhoud € 408.000 (voorziening).

Risico's

• In de onderhoudsvoorziening is geen dekking opgenomen voor renovatie, vervanging, uitbreiding van de panden en eventuele nieuwbouw. Ook is er geen dekking opgenomen voor extra (bovenwettelijke) duurzaamheidsmaatregelen;
• In het nieuwe meerjarenonderhoudsplan is geen onderhoudsvoorziening opgenomen voor dorpshuizen, die geen eigendom zijn van de gemeente. Dit mag niet volgens onze begrotingsvoorschriften.